청약으로 3억 벌었다? 실수요자와 투기꾼의 엇갈린 운명

최근 몇 년 사이 부동산 시장에서 가장 뜨거운 단어 중 하나는 단연 ‘청약’입니다.
특히 수도권 인기 단지를 중심으로는 청약 당첨만으로 수억 원의 시세 차익을 얻는 사례가 속출하면서 청약은 이제 ‘내 집 마련 수단’을 넘어 ‘투자의 기회’로까지 인식되고 있습니다.

예를 들어 서울 강동구의 D아파트는 2021년 분양 당시 8억 원 수준이었지만 2년 만에 인근 실거래가가 11억~12억 원을 넘기면서 당첨자들은 3억 원 이상의 차익을 누릴 수 있었습니다.

마찬가지로 경기 과천, 하남, 성남 등의 지역에서도 청약 당첨 이후 수억 원의 프리미엄이 형성되면서 ‘청약 로또’라는 말이 현실이 된 셈이죠.

이처럼 청약의 수익성이 부각되면서 당연히 투기 수요도 몰리기 시작했습니다.

실거주 의사 없이 청약에 당첨돼 분양권을 되팔려는 사람들, 위장 전입이나 위장 이혼까지 감행하는 일부 사례들도 언론을 통해 보도되며 이슈가 됐습니다.

정부도 이를 막기 위해 전매 제한 강화, 무주택 기간 요건 강화, 거주의무 기간 부여 등 여러 조치를 취했지만 여전히 허점을 뚫고 진입하는 투기 수요는 존재합니다.

문제는 이러한 투기 수요가 청약 제도의 본래 취지인 ‘실수요자 보호’를 흔들고 있다는 점입니다.

실수요자들은 청약을 통해 내 집 마련의 꿈을 이루고자 합니다.

하지만 이들이 실제로 청약에 당첨되는 경우는 극히 드물고 당첨되더라도 마냥 좋은 일만 있는 건 아닙니다.

A씨는 7년간 무주택 상태를 유지하고 가점을 꾸준히 쌓아 서울 강서구의 한 공공분양 아파트에 당첨되었습니다.

하지만 문제는 중도금 대출 규제였습니다.

무주택자임에도 불구하고 DTI 규제, 분양가 상한제 등으로 인해 중도금 대출 승인이 어렵거나 한도가 매우 낮았던 것이죠.

결국 자금 마련을 위해 본가에 도움을 요청하고 기존 차를 처분하면서까지 계약금을 마련했습니다.

당첨은 됐지만 이후 2년간은 극단적인 긴축 재정 속에 살아야 했습니다.

그래도 그는 말합니다. “어려웠지만, 그래도 내 집이 있다는 안정감이 크다”고.

이처럼 실수요자에게 청약은 분명 기회이지만 그 기회를 제대로 활용하기 위해선 경제적 체력과 정책 이해도가 동시에 필요합니다. 무턱대고 신청했다가는 계약금 포기, 대출 미승인 등 더 큰 리스크를 안을 수도 있기 때문입니다.

게다가 최근에는 청약가점 커트라인이 70점이 넘는 단지도 적지 않아 젊은 무주택자들이 ‘나는 평생 청약 당첨은 불가능하겠다’며 아예 포기하는 경우도 생기고 있습니다.

청약이 실수요자를 위한 제도라면 오히려 지금은 실수요자들이 가장 소외되고 있는 셈입니다.

반면 일부 청약 투기꾼들은 ‘시장과 제도의 틈’을 노려 수익을 극대화합니다.

이들은 대개 ▲청약제도 변경 전후를 노린 단기 전략, ▲공공이 아닌 민간분양 위주 투자, ▲무주택 기간 맞추기 위한 위장거주 등의 방법을 동원합니다.

실제 한 유튜버는 자신의 채널에서 "청약으로 3억을 벌었다"는 제목의 콘텐츠를 올려 화제가 되었는데요.

그는 세종시의 한 민간 아파트에 당첨된 후 입주 직전 분양권을 전매해 약 3억 원의 시세차익을 올렸다고 설명합니다.

물론 이 수익은 부동산 시장의 상승기와 전매가 가능한 시기의 조건이 겹쳐졌기에 가능했던 일이기도 합니다.

하지만 이들의 운명이 항상 좋기만 한 것은 아닙니다.

청약이 투자 수단이 되면 당첨은 했지만 실거주를 하지 않아 벌어지는 세금 문제, 위장전입에 따른 법적 책임, 자금출처 조사에 따른 국세청 소환 등 다양한 리스크에 노출될 수 있습니다.

특히 최근 정부는 분양권 불법 전매, 부정청약 적발 사례에 대해 처벌 수위를 대폭 강화하고 있습니다.

위장전입, 위장 이혼 등으로 당첨된 사실이 확인될 경우 당첨 취소는 물론 최대 10년간 청약 제한도 받을 수 있죠.

또 하나 주목할 점은 청약을 통한 시세 차익이 과거만큼 크지 않다는 점입니다.

2023년 이후 수도권 일부 지역은 입주 직전 오히려 시세가 분양가보다 낮아지는 ‘마이너스 프리미엄’ 현상도 나타났습니다.

이는 투기꾼들에겐 큰 손실로 이어질 수밖에 없습니다.

제도는 ‘실수요자’에게 기울어야 한다

청약은 분명 내 집 마련을 위한 중요한 제도입니다. 하지만 지금의 현실은 ‘기회’가 아닌 ‘전략 게임’처럼 느껴지는 경우가 많습니다. 특히 높은 청약가점이 필요한 인기 단지의 경우 실수요자보다는 투기 수요가 더 유리한 구조가 형성되어 있습니다.

정부는 청약 제도의 기본 취지를 되살리기 위해 실수요자를 위한 가점 시스템의 보완, 자금조달 가능성 고려한 사전 심사 제도, 청년과 신혼부부를 위한 실질적인 금융 지원이 필요합니다.

실수요자가 청약에 당첨된 후에도 무리 없이 입주할 수 있도록 제도를 설계하고, 투기 수요에 대해선 실질적인 감시와 페널티를 강화해야만 합니다.

청약이 ‘누구에게나 공정한 기회’가 되려면, 제도의 중심이 수익이 아닌 ‘사람’이 되어야 할 때입니다.

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